投资商铺让很多人获得了丰厚的回报。 也是很多单位和个人的资产保值和投资选择。 商铺投资成本虽高,但回报稳定,盈利周期长。 因此,民间一直有“一店养三代”的说法。

临近年底,不少市民能拿到丰厚的年终奖,再加上“老钱”,买个好店,不失为一个理想的选择。 不过,记者在近期采访中了解到,随着近年来房地产市场增速的下滑、互联网等虚拟经济的兴起以及贵阳商铺建设的快速增长,产品结构和特点已变得越来越多元化。 风险也变得越来越大。 消费者在选择店铺时,难免会“雾里看花”。 为此,资深房地产专业人士对贵阳零售投资目前的市场前景和利弊进行了分析和梳理,希望对投资者有所帮助。

10万元起,店面选址好是关键

记者调查发现,目前贵阳市20万元以下的商铺大多集中在观山湖区、花溪区等非主城区新开的楼盘,面积只有几平方。米到20平方米左右。 例如,在北大资源梦想城、贵安一号城、华西明珠商圈等,如果南明、云岩黄金地段的商铺大多集中在非首层地段,大型商场,如新大陆电脑城三楼等,其面积较小。

中国房地产研究院专家、房地产专栏作家张小康表示,消费者在选择此类商铺时要抓住“位置好、适用性强”的特点,注意选择临街商铺。 其房屋结构必须合理,水电必须畅通。 由于此类商店最适合销售快速消费品、面类等小规模餐饮以及特殊小商品,因此其地理位置就显得尤为重要。

20万至50万元店铺需多方考察市场

价值20万至50万元的商铺在市场上很受欢迎。 张小康说,几乎一半的店铺投资者都会选择这种店铺。 从目前的市场情况来看,多集中在贵阳非主城区的商业综合体和主题店,面积在15-50平方米左右。 ,如双龙商业城的临街门面等,也有部分商铺位于老城区的新城市综合体,如宏济三期的临街门面、南明区一号码头等。喷泉等地方,这个价格一般买不到临街的位置。 另外,观山湖区、花溪区等地一些新开发的楼盘,可以这个价格购买小区内的一些临街立面。

张小康分析,此类店铺用途广泛,适合服装鞋帽、中小型特色餐厅、饮品吧、小型超市等。在选择此类店铺时,由于它的价格对于普通人来说比较高,因此需要重视市场的调查和研究。 商场内部,需要对商场的运营和发展进行分析。 如果比较分散,就要了解该地区周边的人流、产业发展情况,有针对性地选址。

50万-100万商铺适合长期租赁薄利多销

这种价位的店铺在贵阳几乎所有地区都可以看到,而且近年来数量还在不断增加。 其面积一般在60-120平方米左右。 老城内有弘济三期等。 相比之下,此类店铺的单价略低于低价位、小面积的店铺。

对于这类店铺,张小康表示,它们适合的经营类型广泛,几乎涵盖了人们衣食住行的方方面面,也很受市场欢迎。 但由于租金门槛较高,如果业主找到相对稳定的租户,即使利润略低,也应该维持租赁关系。 毕竟,想要将这类房屋从闲置状态快速成功出租出去,并不是一件容易的事情。 就算少了一个月的房租,也是一笔不小的损失。

100万元以上商铺适合长期投资

标价100万元以上的店铺有最低限价保证,不设上限。 目前,在贵阳,已经出现了售价数百万元甚至上千万元的店铺。 主要分布在高档商场、高档写字楼首层、地标性建筑首层,如大十字贵阳一号。

对于这样的店铺,张小康建议长期投资。 作为一项宝贵的资产,持有者一定“不缺钱”,所以要选择地段黄金、人流量大、市场繁荣、升值潜力大的产品。 这类店铺的业主要保持高标准的配套设施,在顾客选择上可以更靠近银行、高端会所等。总之,这类店铺注重投资和增值,不是按月租金收入。

■购物、包车的隐藏“套路”

现在,很多商家在出售店铺时,吸引消费者的杀手锏就是“买租店铺”。 所谓“购租商铺”,是指房地产开发公司为了促进销售,在出售其房产或商铺时与买家约定,在出售后的一定年限内,开发公司将其出租出去。作为代理人,或直接由买方。 企业租赁经营,以包租期内或租赁期内的租金冲减部分店铺销售价款或偿还一定的租金回报。 对于业主来说,包租回租最大的吸引力在于,在回租期间,即使店铺长期空置,业主仍然可以获得租金。 对于开发商来说,可以快速出售店铺,快速回笼资金。 看似是一种双赢的商业模式,但早在2006年5月,国家就针对当时盛行的“买铺回租”现象发文,明确“售后租赁”和“承诺退货”属于房地产广告中禁止出现的内容。 对于消费者来说,买商铺然后出租是一件好事。 国家为什么不支持呢? 为此,张小康分析,“买租商铺”背后其实隐藏着很多套路。

几年前,贵阳的张先生在某商场购买了一间商铺,面积共40平方米,单价2万元。 根据该店的“买租”政策,租赁期限为10年,第11年收回成本。 每年返还实际付款的10%,这笔钱还可以用来扣除房款。 此后每三年增加一个百分点,第十年返还15%。 按照这个规则,张先生的收入为:商铺总房价为2万/平方米×40平方米=80万,前3年的租金收入可从总房价中扣除: 800,000×30%=240,000,3年 侯张先生应缴住房金总额:800,000-240,000=560,000,第4年至第6年退还租金:560,000×11%×3=184,800元,第4年退还租金第7年至第9年:56万×12%×3=20.16万元,第10年租金返还:56万×15%=8.4万元,因此,张先生返还的租金总额为18.48万元+20.16万元+8.4万元=47.04万元。 就这样,10年后,张先生收回了56万元购房款中的47.04万元,大部分已归还,幸福生活指日可待。 但事实真的是这样吗? 据张小康分析,其中,房地产开发商的第一套路就是隐藏在先。 “不少房地产开发商为了用‘买铺出租’的返利来吸引人们购买,大幅提高了商铺的价格。” 他表示,商家将1万元的店铺价格提高到2万元,然后将返利给消费者,或者说,这样做实际上是在“借”本属于消费者的钱,然后再返还给消费者。经过多年的积累。 用了这么多年了。

第二个套路是,房地产开发商“买商铺出租”时,给消费者的返利取决于商铺的经营状况。 很多地方的商店售后一度火爆,但没多久就人烟稀少,生意惨淡。 这个时候,开发商反正已经收到钱了,就借口跑路,让业主们陷入了困境。 他们租不出去,也不可能卖。 他们常常不得不承认自己很不幸。

此外,一些房地产开发商在销售商铺时设置了很多令人困惑的“神仙货架”,如“云平台”、“众创空间”等。 热闹的假象,在此基础上,他们用极低的价格和租金返还,并以国家支持小微企业创业为幌子,引诱消费者购买没有多少经济实力的小店朋友造成了一种错觉:几万块钱也能当老板。 然而,开发商将原本很大的店铺分割成单独的隔间,但单价却比整店高出很多。 后来由于违反原计划,导致产权证被拖延,消费者花了那么多钱。 很多钱都是给别人做嫁衣的。 此外,一些开发商干脆把出售商铺当做“长租”,总是拖拖拉拉不办房产证,偷偷租下多间房然后卷钱出逃,给消费者留下了很多羽毛。

为了避免上述风险,张小康表示,消费者在购买商铺时应注意产权归属。 在选择店面时,很多人往往会关注投资回报率而不是产权拥有情况。 其次,消费者应对周边市场有冷静、清醒的判断。 对于房地产开发商,应对其资质、业绩、口碑等进行多方考察,不应听信其单方面宣传。 最后,根据目前商铺的市场租金,有一个被广泛接受的“8年原则”。 一般来说,8年能收回本金的店铺,属于中高投资回报率的店铺。 如果8年还不起本金,就证明这家店的利润太低了。 钱还了,就不能信任了。

专家教你买店的“技术活”

在业内人士看来,现在的店铺已经不再只是躺着买了就能赚钱。 在贵阳,由于近年来产品数量呈指数级增长,店铺市场鱼龙混杂。 繁荣市场的背后,隐藏着诸多陷阱。 。 为此,中国房地产研究院专家、房地产专栏作家张小康表示,买店是一项技术活,消费者要擦亮眼睛,规避风险。

市场前景是关键

来自贵阳的陈先生于2014年在贵阳观山湖区一家商场购买了一家店面,花费了40万多元。 不过现在提起这件事,却让陈先生生气了。 “这个商场本来是规划做百货批发的,我想石溪路这么多年人气,这里应该也不错。” 他说,但随着周边不少店的崛起以及国家政策的变化等,商场的生意已经逐渐冷清。 以前卖得不好的商场,现在变得极其萧条。 他的店已经闲置了近两年了。

张小康表示,投资者选择商铺时,市场前景应该是最重要的。 投资商铺不能违背市场大势。 例如,如果某个地方已经有一个或多个大型购物中心,如果投资同质化的小型购物中心,成功的概率很小。

在当前的经济形势下,消费者需要分析某个地方的市场状况,尤其是电子商务和互联网经济的影响。 如果不是零星的卖场,商场一定要有明确的定位,比如家具城、百货城、电器城等,这时候消费者就应该考虑整个行业以及卖场的位置,分析一下当地的产业发展前景等,才能形成正确的科学结论。

人气决定财富

现在在贵阳,不少开发商声称自己的商铺地理位置优越,业态齐全,交通便利,升值空间巨大。 但一般来说,决定一家店火爆与否最重要的条件是该地段的人流量。

“人流量大的商铺可能升值空间不大,但人流量少的商铺肯定就没有升值空间,根本租不到价钱。” 张小康分析,人气决定财富,这是散户投资的古老法则。 不变的真理。 做生意不是住在家里,可以选择在家“悠然见南山”,但投资商铺,越热闹越好。 判断店铺选址是否热门时,主要可以从是否是传统黄金地段、周边居民数量、周边居民比例、生活规律等来判断。

分析市场不能玩概念

很多朋友都有这样的感觉:好地段的店铺我买不起,所以只能寻找一些现在不热门但未来可能迎来大发展的“潜力股”。 那么如何判断这些“潜力股”不是“垃圾股”呢? 张小康表示,首先大家不要片面听信房地产开发商的宣传,而要充分了解当地经济社会发展情况和未来发展趋势。 比如某个地方,虽然现在人气不强,但将来会建设大规模的住宅区,或者店铺周边已经有很多块土地在出售。 新楼一旦建成,肯定会带来不少人气。 这样的店铺一般都是“潜力股”。 但如果某个地方只有一个偏僻的社区,那么无论这个社区多么高端,本身也无法聚集多少流量。 因此,这些区域的发展潜力并不大,或者距离商铺的成熟度还很遥远。

其次,在分析店铺所在位置的人气是否具有发展潜力时,要特别注意细化标准。 证据越具体越好。 张小康表示,近年来,贵安新区的商铺非常火爆,这与国家将其定位为国家级新区的政策有关。 发展大了,买门面肯定是对的。”贵安新区的发展要分几步?发展时间节点是什么?重点发展哪些领域?发展什么产业?发展哪些产业会开车吗?店附近有多少人住?他们的构成是什么?……这一系列问题大部分消费者都不清楚,如果抱着“贵安是国家级”的想法去买店“新区,以后肯定不会差”,失败是必然的。同样,很多开发商在推广商铺时都引入了“靠近地铁”的概念,但靠近地铁就一定好吗?地铁全长几十公里,经过很多现在已经荒凉、国家未来没有发展意愿或者以后会支持发展的地区。 这些地方没有产业集群,没有人气。 店铺如何才能受欢迎?”张小康说,因此,消费者在考察市场时,应注意详细标准,了解国家相关政策和发展规划、当地市场情况、人口情况等,切不可听一个空洞的概念,发呆花很多钱,想要成功几乎是不可能的。

■买店时别忘了这些细节

许多购房者经过不懈的奔​​波、反复研究、多重比较,终于下定决心用多年的积蓄买下一家商铺。 都是失败者。”

首先,大家要关注产权问题。 消费者在决定投资店铺之前,不仅要全面了解该店铺的地理位置、市场前景、是否受欢迎等,还要注意确认所购买房屋的所有权状况,包括是否有抵押贷款等。其他事宜 。 投资者签订合同时,最好到房屋所在地区的房屋产权交易中心进行核查。 另外,大家还要注意店铺的公共分配面积。 合同中应明确共有面积的大小和产权归属,确定共有部分的分配。 共有面积的相关事项也应当在购房合同中约定。

其次,要注意店铺的物业费。 在商铺的物业管理上,投资者与开发商之间发生过不少纠纷。 因此,应提前关注商铺的规划和物业管理水平。 大家要详细了解商铺所在物业的整体规划,以及商铺的通风、采光、供暖等情况。 最好在合同中约定天气、散热、交通流量等条件,以及相关费用的收取和变更。

第三,注意店铺的发货情况。 投资者在签订商铺合同时,应具体约定物业的平面布局、楼层荷载、停车位、消防、客货电梯、出入口、层高、配套设施等条件。 要特别注意这些细节。

贵阳晚报全媒体记者 余敏坤 尚长斌

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