华住集团不再满足于仅仅做一家酒店管理和经营者,它正式进入了重资产投资领域。

近日,华住集团与光大安石联合宣布成立新的投资平台“安猪Here”,并共同发起设立泛住宅房地产投资基金,投资中国酒店、公寓等住宅房地产物业。预计今年下半年,平台首个项目——上海浦东明悦项目将进行改造并推向市场。

在宏观经济不确定性依然存在、房地产投资放缓之际,一向走轻资产路线的华住选择携手光大安石介入酒店重投资,难免引发业内热议。

近日,华住集团战略投资副总裁叶飞、光大安石(EBA)董事总经理杨鹏详细介绍了双方此时进入酒店资产投资的原因。

这里做的“计算”如下:采用基金模式,先通过收购物业持有资产,通过重新定位和改造提升资产价值,获得更高的盈利能力,提升物业价值。

长期以来,中国最赚钱的房地产投资目标,除了住宅,首选写字楼。对于进入酒店重资产投资领域的时机,杨鹏表示,与住宅资产投资不同,酒店资产投资仍是中国大陆新兴领域。在欧美等成熟市场,酒店私募股权或REIT产品早已出现。目前,中国市场的机会才刚刚开始显现,未来发展空间很大。

“未来,华住和光大安石的股东将共同投入资源合资,募资、投资、管理、退出将以安猪为依托,自主运营。”杨鹏说。

公开资料显示,华住集团是国内知名的多品牌酒店集团,在全国400多个城市经营着4400多家酒店,从最早的经济品牌汉庭发展到华马堂、橙晶、全集等18个品牌,覆盖高、中、低水平市场;

光大银行是中国一家专业的房地产基金管理公司,拥有超过10年的房地产基金经验,主要专注于综合体、购物中心、写字楼等物业的所有权和运营。截至2018年12月底,通过各类机会性、增值型基金,光大累计管理规模超过1030亿元,成功退出超过560亿元投资、100多个项目,取得了良好的投资回报。

高端酒店运营效率低,不受投资者青睐?

华住和光大安石从对市场的判断中期待重资产投资的回报,与住宅市场的周期不同,叶飞和杨鹏认为,投资重资产酒店项目的市场机会刚刚到来。

杨鹏认为,房地产这个热门话题已经过去,主要是从个人投资者投资住房的角度出发,但机构投资者对持股的关注是持续的。

“过去,人们将酒店资产转换为办公楼,因为他们觉得酒店没有盈利。不过,未来一些物业项目改建酒店后,收入很可能高于写字楼。杨鹏表示,在美国、日本、英国和香港,专业机构投资者将写字楼改建为酒店的情况非常普遍。

既然专业机构投资者在国际上投资酒店非常普遍,为什么这种模式才刚刚开始中国大陆?

对此,叶飞分析,过去酒店投资人基本上是两类人,一类是房地产开发商,在开发住宅、商业等房地产项目时需要酒店配套;另一类是个人投资者。

“过去,中国大陆很多高端酒店都是为了服务区域规划、卖房,开发商之所以投资高端酒店,往往是因为地方政府要求提升区域形象,或者开发商自己为了提高周边住宅产品的价格,他们通常对酒店的硬件投入更多, 并没有想到或需要以酒店为主要利润点。叶飞解释道。

个人投资者投资的单体酒店规模相对较小,单一投资规模无法满足专业投资机构的要求。

正是因为高端酒店运营效率普遍偏低,低端酒店规模小,不适合投资,酒店资产长期不受专业投资者青睐。因此,在中国大陆,专业投资者参与酒店级重资产投资几乎是空白。

删除不必要的包裹,将“臃肿”的酒店变成“瘦”

要进入酒店重投资领域,首先要做的是提高被投资酒店的运营效率。除了华住成熟的管理模式、IT技术和1.3亿会员储备外,通过改造提升物业效率也是安猪运营的重点。

“中国的许多酒店都没有考虑到效率。例如,中国许多五星级酒店都有5或6家餐厅:早餐室,西餐厅,日本餐厅,中餐厅,行政酒廊,再加上一些酒吧。但就像纽约的好酒店一样,通常只有一家餐厅。因此,国内很多五星级酒店餐厅其实是不必要的,利用率很低,运营成本高。杨鹏进一步解释道。在

杨鹏看来,中国高端酒店效率低下的另一个方面体现在客房上。“纽约大部分中高档酒店客房面积在20平方米至25米之间。但在上海,同档次的酒店客房甚至会达到40平方米到45平方米,是纽约的两倍。杨鹏说,比如酒店里的大型会议设施、大型健身房等,都没多大必要。

酒店投资预算表_酒店投资_酒店投资测算

上海浦东明月项目改造前后

过于“臃肿”的配套设施也需要大量的服务人员和维护成本,从而产生大量无法产生利润的区域。同时,由于中国经济的快速发展,大量新城区的建设导致过去一段时间高端酒店供过于求,影响了高端市场的平均价格和入住率,进一步降低了高端酒店的投资回报率。

“这也是为什么国外很多五星级酒店赚钱,但来到中国,却很难赚钱。杨鹏说。

叶飞表示,安猪收购高端酒店物业后,势必优化酒店建筑,剥离不必要的餐饮,只保留一两家餐厅,周边也会配备商业业态,或者做成办公形式。

叶飞称这种改造“瘦”酒店,就是让酒店空间利用效率更高。例如,通过华住的运营经验,酒店客房设计的调整可以使酒店客房总面积增加15%,从而提高项目的利润率。

持有房产3至5年后退出

华住之所以涉足重资产投资,主要原因显然是为了看重重资产所能带来的稳定回报。

“重资产物业改造、经营改善后,带来的资产增值空间相对确定。我们觉得华住有能力管理重资产并从中受益。叶飞说道。

至于

退出项目的时间表,杨鹏表示,这里的项目正常持有期约为3-5年。

不参与住宅开发

在叶飞和杨鹏看来,中档连锁酒店的市场需求为专业投资者进入酒店楼市提供了新的舞台。“中国的中档连锁酒店供应

严重不足,美国目前约占中档酒店供应的41%,而中国为8%。杨鹏认为,商务或旅游住宿需求正在从“能住”的经济型酒店向“住得更好”的中档酒店转移,中档酒店细分市场的需求短缺为基金投资带来了结构性投资机会。

叶飞告诉记者,未来,这里投资的重资产项目将更多地针对中端酒店市场,但也会有在高端和经济型酒店领域的猎杀。

此外,为了获得更高的回报,在这里投资和运营的重资产项目不仅仅是简单的酒店项目。叶飞透露,房产的合适业态会根据房产的具体位置和形态来衡量。

以这里投资的第一个房地产项目为例,位于上海浦东新区陆家嘴附近的北洋泾地区的明悦酒店,原本是一个一人投资的独立酒店项目,被安猪收购,目前正在进行整体设计改造,成为包括零售、甲级写字楼和馨乐庭服务式公寓在内的综合体项目。

叶飞表示,未来的投资项目将以酒店和公寓为主,但根据物业条件的需要,将加入写字楼和商业元素,形成多业态的房地产投资。在

获得优质物业方面,除了收购现有物业项目外,安猪还将考虑参与收购在建项目。对于华住

与光大安石的分工,叶飞和杨鹏介绍,华住的优势主要在酒店运营和项目挖掘。光大安石在募资、投资管理、退出等资金运营、办公及商业运作方面与华住互补,充分发挥两者合作的互补优势。

好了,今天的主题就讲到这里吧,不管如何,能帮到你我就很开心了,如果您觉得这篇文章写得不错,欢迎点赞和分享给身边的朋友。

发表回复

您的电子邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注